宅建士合格！法令上の制限ブログ

農地とは？
耕作の目的に供される土地。登記簿上の地目に関係なく現況で判断し、遊休農地・休耕地・不耕作地も含まれる。農地以外の土地で、主として耕作や養畜事業のための採草または家畜の放牧の目的に供される「採草放牧地」も農地法の対象となる。

権利移動とは？
使用収益を目的とする権利の設定や移転。所有権・ 地上権・永小作権・質権・賃借権・使用借権は権利に含まれるが、抵当権は権利に当たらない。

３条許可
農地の権利移動（競売を含む）には３条許可が必要となる。国・都道府県への権利移動、民事調停による権利移動、相続・遺産分割・包括遺贈・相続人に対する特定遺贈は許可が不要となる。

４条許可
農地所有者が農地を農地以外に転用するには４条許可が必要となる。市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届出をすることで許可が不要となる。200㎡未満の農地を農作物育成or養畜事業のための農業用施設に供する場合は許可が不要となる。

５条許可
転用のための農地の権利移動には５条許可が必要となる。市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届出をすることで許可が不要となる。

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宅建士試験でいう道路とは、「建築基準法上の道路」を指します。

建築基準法の道路＝道路法による道路のうち、幅員４ｍ以上のもの。地方の特殊性により６ｍとされる場合もあります。また、幅員４ｍ未満であっても、一定要件を満たし、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます（＝２項道路）。

２項道路は、道路の中心線から水平距離２ｍ後退した線が道路の境界線とみなされます。

原則として建築物は道路内に建築することはできませんが、地盤面下に設ける場合（地下商店街など）は、建築審査会の同意や許可不要で建築することができます。また、公益上必要な建築物（交番や公衆便所など）で特定行政庁が通行上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可を受けたものも、道路内に建築することができます。

私道を廃止または変更する場合、私道に接する敷地に与える影響次第で、特定行政庁はその廃止や変更を禁止、制限することができます。

用途地域には、次の13種があります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

どの地域に何を建築することができるのか、宅建士試験でよく出題される用途規制のポイントと覚え方をまとめておきます。

【必ず押さえる】
保育所はどこでも建築できるが、幼稚園は工業・工業専用地域では不可
診療所はどこでも建築できるが、病院は低層住居専用・工業・工業専用地域では不可
住宅・図書館・老人ホームなどは、工業専用地域のみ不可
小中高校は低層住居専用で建築できるが、高等専門学校と大学は不可
店舗と飲食店は、規模に関わらず第一低層住居専用・工業専用地域では不可

【できれば押さえる】
映画館は近隣商業・商業・準工業地域で建築でき、200㎡未満なら準住居地域でも建築可
ボーリング場やプールなど遊び関連は、全ての「専用」と付く地域で建築不可
パチンコ店や麻雀店などギャンブル関連は、全ての「専用」と第一種住居地域で建築不可
カラオケボックスは、全ての「住居専用」と第一種住居地域で建築不可

ここから建築基準法に入っていきます。

建築基準法とは、建築物に関する最低限の基準を定めることで、建築物利用者や近隣住民の生命や財産を保護するための法律です。宅建士試験で出題される建築基準法は、集団規定（原則として都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用）として用途規制、道路に関する制限、建蔽率と容積率、高さに関する制限、そして単体規定（全国で適用）として敷地や建築物に関する規定があります。

宅建試験で単体規定はほとんど出題されません。宅建試験で重要となるのは、集団規定と、建築基準法に違反した建築物の建築を防止するための建築確認、そして建築基準法も絡んでくる防火地域と準防火地域です。これらの中から２～３問が出題されると考えておいてください！

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開発許可を受けることができない者、ケースをまとめておきます。

開発行為を行うために必要な資力及び信用がない申請者（自己の居住用を除く）。
開発区域内に災害危険区域が含まれている場合（自己の居住用を除く）。
用途地域が定められている区域で、予定建築物の用途がこれに適合しない場合。

宅建士試験ではこの３つを押さえておけば大丈夫でしょう。

開発許可を受けた工事が完了した場合、開発許可を受けた者は、工事が完了した旨を都道府県知事に届け出ます。

工事完了の届出を受けた都道府県知事は、その工事内容を検査し、開発許可の内容に適合していれば検査済証を交付し、工事完了の公告を行います。また都道府県知事は、用途地域の定められていない区域について開発許可をする場合、建蔽率や容積率等に関する制限を定めることもできます（開発登録簿に登録します）。

開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発許可の申請は必ず書面で行い、開発許可申請書には、開発地区、予定建築物等の用途・設計・工事施行者等を記載し、変更する際にも都道府県知事の許可が必要となります。

開発許可の申請があった場合、都道府県知事は、許可不許可に関わらず、遅滞なく申請者に文書で通知を行い、開発を許可した土地について、一定事項を開発登録簿に登録しなければなりません。

また、開発行為を行おうとする者は、開発区域内の土地権利者等の相当数の同意が必要となります。同意のみで、所有権を取得する必要はありません。

開発区域内に既に存在している公共施設の管理者とも協議し、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付する必要があります（将来的に設置される公共施設は、管理者との協議の経過を示す書面のみで足ります）。尚、開発行為により公共施設が設置されたときは、別段の定めがある場合を除き、当該公共施設が存する市町村の管理に属することになります。

ここから、法令上の制限で、いえ、宅建試験で超重要な『開発許可』に入っていきます。まずは、開発許可の対象となる開発行為とは何なのかを押さえておきましょう。

開発行為とは、建築物の建築及び特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更をいいます。

特定工作物＝
第一種特定工作物（コンクリートプラントなど）
第二種特定工作物（面積不問でゴルフコース、１ヘクタール以上の運動施設・レジャー施設・墓園など）

区画形質の変更＝
「区画」の変更（土地の区画を形成する道路等の公共施設を新設・廃止・移動することで区画を変更すること）
「形」の変更（土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること）
「質」の変更（山林等の宅地以外の土地を宅地にすること）

単に土地の合筆や分筆は、区画形質の変更に該当しません。建築物の建築であっても、土地の区画形質の変更を伴わない場合は、開発行為に該当せず、開発許可は不要となります。

地区計画とは、地区の課題や特徴を踏まえ、建築物の建築態様やその他施設の配置等から見て、住民と区市町村とが連携しながらその区域の特性にふさわしい街づくり（整備、保全）を行うための計画を言います。

住民参画のまちづくり
量から質へのまちづくり
個性あふれるまちづくり…etc

地区計画は、市町村長へ計画を届け出て、市町村が定めます。用途地域が定められていない土地区域のうち、一定区域にも定めることができますが、準都市計画区域に地区計画を定めることはできません。

地区計画には、容積率の最高・最低限度等を定めた地区整備計画を立てることができますが、地区整備計画が定められている区域内において建築物の建築等を行おうとする者は、当該行為に着手する30日前までに市町村長に届け出る必要があります。