2019年05月
2019年05月31日
開発許可を受けた工事の完了
開発許可を受けた工事が完了した場合、開発許可を受けた者は、工事が完了した旨を都道府県知事に届け出ます。
工事完了の届出を受けた都道府県知事は、その工事内容を検査し、開発許可の内容に適合していれば検査済証を交付し、工事完了の公告を行います。また都道府県知事は、用途地域の定められていない区域について開発許可をする場合、建蔽率や容積率等に関する制限を定めることもできます（開発登録簿に登録します）。
工事完了の届出を受けた都道府県知事は、その工事内容を検査し、開発許可の内容に適合していれば検査済証を交付し、工事完了の公告を行います。また都道府県知事は、用途地域の定められていない区域について開発許可をする場合、建蔽率や容積率等に関する制限を定めることもできます（開発登録簿に登録します）。
takkeninpri at 14:03｜Permalink│Comments(0)
2019年05月28日
開発許可の申請
開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。
開発許可の申請は必ず書面で行い、開発許可申請書には、開発地区、予定建築物等の用途・設計・工事施行者等を記載し、変更する際にも都道府県知事の許可が必要となります。
開発許可の申請があった場合、都道府県知事は、許可不許可に関わらず、遅滞なく申請者に文書で通知を行い、開発を許可した土地について、一定事項を開発登録簿に登録しなければなりません。
また、開発行為を行おうとする者は、開発区域内の土地権利者等の相当数の同意が必要となります。同意のみで、所有権を取得する必要はありません。
開発区域内に既に存在している公共施設の管理者とも協議し、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付する必要があります（将来的に設置される公共施設は、管理者との協議の経過を示す書面のみで足ります）。尚、開発行為により公共施設が設置されたときは、別段の定めがある場合を除き、当該公共施設が存する市町村の管理に属することになります。
開発許可の申請は必ず書面で行い、開発許可申請書には、開発地区、予定建築物等の用途・設計・工事施行者等を記載し、変更する際にも都道府県知事の許可が必要となります。
開発許可の申請があった場合、都道府県知事は、許可不許可に関わらず、遅滞なく申請者に文書で通知を行い、開発を許可した土地について、一定事項を開発登録簿に登録しなければなりません。
また、開発行為を行おうとする者は、開発区域内の土地権利者等の相当数の同意が必要となります。同意のみで、所有権を取得する必要はありません。
開発区域内に既に存在している公共施設の管理者とも協議し、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付する必要があります（将来的に設置される公共施設は、管理者との協議の経過を示す書面のみで足ります）。尚、開発行為により公共施設が設置されたときは、別段の定めがある場合を除き、当該公共施設が存する市町村の管理に属することになります。
takkeninpri at 15:36｜Permalink│Comments(0)
2019年05月26日
開発行為の宅建士試験対策
ここから、法令上の制限で、いえ、宅建試験で超重要な『開発許可』に入っていきます。まずは、開発許可の対象となる開発行為とは何なのかを押さえておきましょう。
開発行為とは、建築物の建築及び特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更をいいます。
特定工作物＝
第一種特定工作物（コンクリートプラントなど）
第二種特定工作物（面積不問でゴルフコース、１ヘクタール以上の運動施設・レジャー施設・墓園など）
区画形質の変更＝
「区画」の変更（土地の区画を形成する道路等の公共施設を新設・廃止・移動することで区画を変更すること）
「形」の変更（土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること）
「質」の変更（山林等の宅地以外の土地を宅地にすること）
単に土地の合筆や分筆は、区画形質の変更に該当しません。建築物の建築であっても、土地の区画形質の変更を伴わない場合は、開発行為に該当せず、開発許可は不要となります。
開発行為とは、建築物の建築及び特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更をいいます。
特定工作物＝
第一種特定工作物（コンクリートプラントなど）
第二種特定工作物（面積不問でゴルフコース、１ヘクタール以上の運動施設・レジャー施設・墓園など）
区画形質の変更＝
「区画」の変更（土地の区画を形成する道路等の公共施設を新設・廃止・移動することで区画を変更すること）
「形」の変更（土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること）
「質」の変更（山林等の宅地以外の土地を宅地にすること）
単に土地の合筆や分筆は、区画形質の変更に該当しません。建築物の建築であっても、土地の区画形質の変更を伴わない場合は、開発行為に該当せず、開発許可は不要となります。
takkeninpri at 14:23｜Permalink│Comments(0)
2019年05月24日
補助的地域地区の宅建士試験対策
◆用途地域内にのみ定められる補助的地域地区
特別用途地区＝環境保護や土地利用の増進を図る
特例容積率適用地区＝都心部の高度利用を図る
高層住居誘導地区＝用途地域ごとに容積率制限等を定める
高度地区＝建築物の高さの最高限度または最低限度を定める
高度利用地区＝容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面位置を定める
◆用途地域外でも定められる補助的地域地区
特定街区＝容積率、建築物の高さの最高限度、壁面位置を定める
防火・準防火地域＝重要なので後述
景観地区＝市街地の美観（人工美）を維持するため地方公共団体の条例で建築構造等が制限される
風致地区＝市街地の風致（自然美）を維持するため地方公共団体の条例で建築行為等が制限される
特別用途地区＝環境保護や土地利用の増進を図る
特例容積率適用地区＝都心部の高度利用を図る
高層住居誘導地区＝用途地域ごとに容積率制限等を定める
高度地区＝建築物の高さの最高限度または最低限度を定める
高度利用地区＝容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面位置を定める
◆用途地域外でも定められる補助的地域地区
特定街区＝容積率、建築物の高さの最高限度、壁面位置を定める
防火・準防火地域＝重要なので後述
景観地区＝市街地の美観（人工美）を維持するため地方公共団体の条例で建築構造等が制限される
風致地区＝市街地の風致（自然美）を維持するため地方公共団体の条例で建築行為等が制限される
takkeninpri at 16:59｜Permalink│Comments(0)
2019年05月21日
地区計画の宅建士試験対策
地区計画とは、地区の課題や特徴を踏まえ、建築物の建築態様やその他施設の配置等から見て、住民と区市町村とが連携しながらその区域の特性にふさわしい街づくり（整備、保全）を行うための計画を言います。
住民参画のまちづくり
量から質へのまちづくり
個性あふれるまちづくり…etc
地区計画は、市町村長へ計画を届け出て、市町村が定めます。用途地域が定められていない土地区域のうち、一定区域にも定めることができますが、準都市計画区域に地区計画を定めることはできません。
地区計画には、容積率の最高・最低限度等を定めた地区整備計画を立てることができますが、地区整備計画が定められている区域内において建築物の建築等を行おうとする者は、当該行為に着手する30日前までに市町村長に届け出る必要があります。
住民参画のまちづくり
量から質へのまちづくり
個性あふれるまちづくり…etc
地区計画は、市町村長へ計画を届け出て、市町村が定めます。用途地域が定められていない土地区域のうち、一定区域にも定めることができますが、準都市計画区域に地区計画を定めることはできません。
地区計画には、容積率の最高・最低限度等を定めた地区整備計画を立てることができますが、地区整備計画が定められている区域内において建築物の建築等を行おうとする者は、当該行為に着手する30日前までに市町村長に届け出る必要があります。
takkeninpri at 15:06｜Permalink│Comments(0)
2019年05月18日
宅建士試験合格法 - 初めに -
宅建士試験合格に必要なものとは何でしょう？
法令上の制限を解説する合間に、宅建士試験に合格する方法をご紹介します。
当ブログ管理人は、『 宅建合格インプリンティング 』 というご質問が無制限に可能な宅建士教材の販売に16年間（2019年時点）携わっていますが、分からない箇所のご質問だけでなく、宅建合格へのアドバイスもたくさん問われます。
思うように覚えることができていない方、合格には程遠そうな方には共通点があります。それは、一言で言ってしまえば「効率が悪い」勉強をしているということです。そういった方々がそれまでの「普通」の勉強方法を捨て、勉強方法を変え、宅建合格を勝ち取ったときの喜びは私も感慨深いものがあります。
宅建士試験合格に必要なものとは、分かりやすく整理された基本書でしょうか？しっかりと重要問題が取捨選択された問題集でしょうか？もちろんそれらも合否に影響しますが、勉強の仕方が間違っていたら台無しです。間違った勉強法では、どんなに素晴らしい宅建士教材でも効果が薄くなります。
勉強とは要領です。ちょっとした違いで、勉強は大きく変わります。
これから法令制限の勉強の合間に、効率の良い宅建合格法 もご紹介していきたいと思いますのでご期待ください！
＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊
必要知識を簡単習得！宅建インプリ
宅建士独学合格を応援！宅建士に幸せ合格する方法
takkeninpri at 15:14｜Permalink│Comments(0)
2019年05月16日
市町村による都市計画
市町村が定める都市計画は、議会で定められた市町村建設に関する基本構想に即し、都道府県が定めた都市計画に適合したものでなければなりません。市町村が定めた都市計画と都道府県が定めた都市計画が抵触する場合、抵触部分は都道府県が定めた都市計画が優先します。
市町村が準都市計画区域内で都市計画を決定する場合、都道府県知事に協議し、町村はその同意を得なければなりません。市は協議のみで足ります。
市街地開発事業に関する都市計画は都道府県が定めるのが原則ですが、政令で定める小規模な土地区画整理事業等は市町村が定めることができます。
市町村が準都市計画区域内で都市計画を決定する場合、都道府県知事に協議し、町村はその同意を得なければなりません。市は協議のみで足ります。
市街地開発事業に関する都市計画は都道府県が定めるのが原則ですが、政令で定める小規模な土地区画整理事業等は市町村が定めることができます。
takkeninpri at 14:58｜Permalink│Comments(0)
2019年05月15日
都道府県による都市計画
都市計画とは、都市の将来あるべき姿（人口、土地利用、主要施設等）を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことである。・・規定通りだと堅苦しいですが、特に補足はいりませんね。
都道府県は、関係市町村の意見を聴き、また一定の場合は国土交通大臣に協議し、その同意を得て都市計画を決定します。都市計画を決定する際、都道府県は公告を行い、これに対して関係市町村の住民および利害関係人は意見書を提出することができます。
また、都道府県は、関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、将来多くの建築が行われるであろう、または既に行われている区域を準都市計画区域に指定することもできます。
都道府県は、関係市町村の意見を聴き、また一定の場合は国土交通大臣に協議し、その同意を得て都市計画を決定します。都市計画を決定する際、都道府県は公告を行い、これに対して関係市町村の住民および利害関係人は意見書を提出することができます。
また、都道府県は、関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、将来多くの建築が行われるであろう、または既に行われている区域を準都市計画区域に指定することもできます。
takkeninpri at 16:16｜Permalink│Comments(0)
2019年05月12日
都市計画区域の宅建士試験対策
都市計画として計画的な街づくりの方法を規定し、街づくりを行う場所を指定する法律を都市計画法といい、街づくりを行う場所を都市計画区域といいます。
都市計画区域は行政区画と関係なく定められ、積極的に開発を行っていく「市街化区域」（既に市街地またはおよそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る）と、開発を抑える「市街化調整区域」に分けられます。
市街化区域と市街化調整区域を分けられていることを区域区分、区分することを線引きといい、区域区分は都道府県知事が定めます（複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定）。区域区分は義務ではありませんので、全ての区域が区分されている必要はありません。
学校等の都市施設はどちらの区域内にも定めることができ、都市計画区域内ならばどちらかに定められていない区域でも、道路・公園・下水道は必須となります。
都市計画区域は行政区画と関係なく定められ、積極的に開発を行っていく「市街化区域」（既に市街地またはおよそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る）と、開発を抑える「市街化調整区域」に分けられます。
市街化区域と市街化調整区域を分けられていることを区域区分、区分することを線引きといい、区域区分は都道府県知事が定めます（複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定）。区域区分は義務ではありませんので、全ての区域が区分されている必要はありません。
学校等の都市施設はどちらの区域内にも定めることができ、都市計画区域内ならばどちらかに定められていない区域でも、道路・公園・下水道は必須となります。
takkeninpri at 15:45｜Permalink│Comments(0)
2019年05月10日
事後届出と事前届出の比較
出題可能性の低い事前届出ですが、１０年に１～２回、事後届出との違いを問う問題が出題されますのでチェックしておきましょう。
事後届出＝権利取得者が行う
事前届出＝契約の両当事者が行う
事後届出＝土地利用目的についてのみ審査される
事前届出＝土地利用目的と予定対価額について審査される
事後届出＝再度の届出をすることがない
事前届出＝土地利用目的や予定対価額を変更する場合は再度の届出を要する（減額変更は再度の届出不要）
事後届出＝都道府県知事が土地利用目的について勧告する場合、届出から３週間以内に行う
事前届出＝都道府県知事が土地利用目的について勧告する場合、届出から６週間以内に行う
事後届出＝都道府県知事より土地利用目的について助言を受ける
事前届出＝都道府県知事より助言を受けることはない
事後届出＝権利取得者が行う
事前届出＝契約の両当事者が行う
事後届出＝土地利用目的についてのみ審査される
事前届出＝土地利用目的と予定対価額について審査される
事後届出＝再度の届出をすることがない
事前届出＝土地利用目的や予定対価額を変更する場合は再度の届出を要する（減額変更は再度の届出不要）
事後届出＝都道府県知事が土地利用目的について勧告する場合、届出から３週間以内に行う
事前届出＝都道府県知事が土地利用目的について勧告する場合、届出から６週間以内に行う
事後届出＝都道府県知事より土地利用目的について助言を受ける
事前届出＝都道府県知事より助言を受けることはない
takkeninpri at 14:59｜Permalink│Comments(0)
