宅建士合格！法令上の制限ブログ

宅建士試験で出題される、建築物の「高さに関する制限」について見ていきますが、出題頻度は高くない上に難問も出題しやすいところとなっています。

ここは基本的な重要事項だけを確実に押さえて、消去法で正解できればラッキーというスタンスで十分です。

高さに関する制限には、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日影規制 があり、各出題ポイントについてご紹介していきます。

建蔽率とは、建築物の建築面積に対する割合をいい、建築面積÷敷地面積で求められ、最大は10/10となります。日照や風通し、延焼防止を図るために定められます。尚、平成30年の改正により、「建ぺい率」から「建蔽率」と漢字表記になりました。

用途地域における建蔽率は一定数値の中から都市計画により指定され、用途地域の指定がない地域における建蔽率は特定行政庁が指定します。

特定行政庁が指定した角地内の建築物、防火地域内の建築物は、原則として建蔽率制限が1/10緩和されます。建蔽率が8/10とされた地域内における防火地域内の耐火建築物には、建蔽率制限が適用されません。

尚、前面道路の幅員に応じて建蔽率が影響を受けることはありませんので、容積率としっかり区別しておいてください。

都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の敷地は、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければなりません。これを、接道義務 といいます。

ここで宅建士試験に出題されるのは例外です。
広い敷地にある建築物など、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可を受けたものについては、接道義務に従う必要はありません。また、自動車専用道路も接道義務の対象とはなりません。

地方公共団体は、必要があると認めるときは、接道義務についての制限を付加することができます。より厳しく加重は可能ですが、緩和することはできませんので注意してください。

宅建士試験でいう道路とは、「建築基準法上の道路」を指します。

建築基準法の道路＝道路法による道路のうち、幅員４ｍ以上のもの。地方の特殊性により６ｍとされる場合もあります。また、幅員４ｍ未満であっても、一定要件を満たし、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます（＝２項道路）。

２項道路は、道路の中心線から水平距離２ｍ後退した線が道路の境界線とみなされます。

原則として建築物は道路内に建築することはできませんが、地盤面下に設ける場合（地下商店街など）は、建築審査会の同意や許可不要で建築することができます。また、公益上必要な建築物（交番や公衆便所など）で特定行政庁が通行上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可を受けたものも、道路内に建築することができます。

私道を廃止または変更する場合、私道に接する敷地に与える影響次第で、特定行政庁はその廃止や変更を禁止、制限することができます。

平成30年度の法改正で追加された「田園住居地域」について補足しておきます。


田園住居地域の追加により、用途地域がそれまでの12種から13種となりました。用途制限では、第二種低層住居専用地域と同じ規制が取られます。


そして田園住居地域に特有の建築物として、次の建築物を建築することができます。

１．農産物の生産、集荷、処理、貯蔵に供するための建築物

２．農業の生産資材の貯蔵に供するための建築物

３．田園住居地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗

４．農業の利便を増進するために必要な店舗（床面積500㎡以内で３階以上部分を当該用途に供するものを除く）

用途地域には、次の13種があります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

どの地域に何を建築することができるのか、宅建士試験でよく出題される用途規制のポイントと覚え方をまとめておきます。

【必ず押さえる】
保育所はどこでも建築できるが、幼稚園は工業・工業専用地域では不可
診療所はどこでも建築できるが、病院は低層住居専用・工業・工業専用地域では不可
住宅・図書館・老人ホームなどは、工業専用地域のみ不可
小中高校は低層住居専用で建築できるが、高等専門学校と大学は不可
店舗と飲食店は、規模に関わらず第一低層住居専用・工業専用地域では不可

【できれば押さえる】
映画館は近隣商業・商業・準工業地域で建築でき、200㎡未満なら準住居地域でも建築可
ボーリング場やプールなど遊び関連は、全ての「専用」と付く地域で建築不可
パチンコ店や麻雀店などギャンブル関連は、全ての「専用」と第一種住居地域で建築不可
カラオケボックスは、全ての「住居専用」と第一種住居地域で建築不可

ここから建築基準法に入っていきます。

建築基準法とは、建築物に関する最低限の基準を定めることで、建築物利用者や近隣住民の生命や財産を保護するための法律です。宅建士試験で出題される建築基準法は、集団規定（原則として都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用）として用途規制、道路に関する制限、建蔽率と容積率、高さに関する制限、そして単体規定（全国で適用）として敷地や建築物に関する規定があります。

宅建試験で単体規定はほとんど出題されません。宅建試験で重要となるのは、集団規定と、建築基準法に違反した建築物の建築を防止するための建築確認、そして建築基準法も絡んでくる防火地域と準防火地域です。これらの中から２～３問が出題されると考えておいてください！

＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊　＊ 

必要知識を簡単習得！宅建インプリ

宅建士独学合格を応援！宅建士に幸せ合格する方法

本来は開発許可が必要な行為でも、次の場合は例外的に許可が不要となります。ここはとても重要で、宅建士試験でも頻出分野となります。

・図書館、博物館、公民館、変電所、鉄道施設などの開発行為＝幼稚園や学校は許可が必要です。

・都市計画事業や土地区画整理事業の施行として行うもの＝国や都道府県が開発行為を行う場合、国または都道府県の機関と都道府県知事との協議によって、開発許可があったものとみなされます。

・農林漁業用建築物＝市街化区域では1,000㎡未満のものに限られます。農業を営む者の居住の用のために行う開発行為は許可不要ですが、農産物の加工のための建築物は許可が必要となります。

開発許可を受けた土地は、開発工事完了の公告があるまで、原則として建築物の建築、特定工作物の建設をすることができません。ここでは例外が重要です。

開発行為に関する工事完了の公告前でも建築等ができるケース
１．開発行為に関する工事用の仮設建築物
２．都道府県知事が支障なしと認めた建築物
３．開発行為に同意していない者が建築する建築物

この３つは必ず覚えておいてください。

尚、開発行為に関する工事完了公告後の用途地域外（市街化調整区域）における開発許可を受けた土地は、都道府県知事が許可した場合を除き、当該開発許可にかかる予定建築物以外の建築をしてはなりません。用途地域内の土地であれば、用途規制に反しない限りで建築物を建築することができます。