宅建士合格！法令上の制限ブログ

１．換地計画として換地・清算金・保留地を定めます。

換地＝宅地所有者の申出・同意があれば定めないことも可能。宅地の使用収益権者があるときは、その者の同意も必要。

清算金＝換地に関して不均衡が生じた場合の調整資金

保留地＝土地区画整理事業の施行の費用に充てるなどの目的で、換地として定めない土地。公的施行の場合、保留地を定めるには土地区画整理審議会の同意が必要。換地処分の公告日翌日に施行者が取得する。

２．換地処分まで長い時間がかかる場合、一時的に使用できる土地として仮換地を指定します。

仮換地を指定するには、
個人施行＝従前の宅地所有者と仮換地となる宅地所有者の同意が必要
土地区画整理組合施行＝総会の同意が必要
土地区画整理会社施行＝地権者の３分の２の同意が必要
公的機関による施行＝土地区画整理審議会の意見聴取が必要

従前の宅地所有者と仮換地となる宅地所有者、使用収益権者（抵当権者を含まない）に通知して行います。
仮換地の指定により使用収益者がいなくなった従前の宅地は、施行者が管理します。

３．土地区画整理事業の工事が完了すると、換地処分がなされます。

通知により行われ、別段の定めがあれば部分的な換地処分も可能となります。

公告日の翌日に発生する効果 ⇒
換地計画に定められた換地は、従前の宅地とみなされる。
保留地は、施行者が取得する。
新設された公共施設は、別段の定めがない限り市町村の管理となる。
地役権以外の権利は、換地に移行する。

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善や宅地の利用の増進を図るため、土地の区画形質の変更や公共施設の新設・変更を行うことをいいます。

その方法には、換地と減歩があります。

換地＝従前の土地と引換えに新たな土地を交付すること
減歩＝公共施設や保留地に充てるため土地面積を減少させること

土地区画整理事業の施行者は、都市計画区域内であればどこでも施行できる民間施行と、市街化区域or非線引区域に限定して施行可能な公的施行とに分けられます。

民間施行＝個人・土地区画整理組合・土地区画整理会社
公的施行＝都道府県・市町村・国土交通大臣・都市再生機構・地方住宅供給公社

公的施行は、都市計画事業（市街地開発事業）として施行されます。

農地とは？
耕作の目的に供される土地。登記簿上の地目に関係なく現況で判断し、遊休農地・休耕地・不耕作地も含まれる。農地以外の土地で、主として耕作や養畜事業のための採草または家畜の放牧の目的に供される「採草放牧地」も農地法の対象となる。

権利移動とは？
使用収益を目的とする権利の設定や移転。所有権・ 地上権・永小作権・質権・賃借権・使用借権は権利に含まれるが、抵当権は権利に当たらない。

３条許可
農地の権利移動（競売を含む）には３条許可が必要となる。国・都道府県への権利移動、民事調停による権利移動、相続・遺産分割・包括遺贈・相続人に対する特定遺贈は許可が不要となる。

４条許可
農地所有者が農地を農地以外に転用するには４条許可が必要となる。市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届出をすることで許可が不要となる。200㎡未満の農地を農作物育成or養畜事業のための農業用施設に供する場合は許可が不要となる。

５条許可
転用のための農地の権利移動には５条許可が必要となる。市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届出をすることで許可が不要となる。

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建築基準法等の法令に適合しているか、建築物を建築する前に受ける確認を「建築確認」といいます。

建築確認が必要な建築物
１．都市計画区域内or準都市計画区域内の一般建築物
２．特殊建築物：学校、病院、劇場、百貨店、旅館、共同住宅、工場、倉庫など
３．大規模建築物：３階建て以上or延べ面積500㎡超or高さ13m超or軒高９m超の木造建築物。２階建て以上or延べ面積200㎡超の木造以外建築物

建築確認の要否（特殊建築物はその用途に供する部分の床面積が200㎡超の場合）
１．新築：上記１番の一般建築物・特殊建築物・大規模建築物で建築確認が必要
２．増改築移転：防火・準防火地域外で10㎡以内のものを除き建築確認が必要
３．大規模修繕・大規模模様替え：特殊建築物と大規模建築物で建築確認が必要
４．用途変更：特殊建築物で建築確認が必要（類似の用途相互間であれば建築確認不要）

建築確認の手続
１．確認期間：一般建築物は申請受理日から７日以内、特殊建築物と大規模建築物は35日以内
２．必要な同意：建築主事・指定確認検査機関が、消防長または消防署長の同意を得る
３．使用制限：特殊建築物・大規模建築物は、 検査済証の交付後でないと使用できない（例外あり）
４．建築確認が得られない場合：審査請求or訴えの提起どちらも可

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防火地域内では、地階を含む階数が３以上または延べ面積が100㎡を超える建築物は、原則として耐火建築物としなければなりません。ただし防火地域内であっても、延べ面積50㎡以下の平屋の付属建築物で、外壁と軒裏が防火構造の建築物は木造でも構いません。

また、防火地域内にある高さ２ｍ超の門塀も耐火建築物とする必要がありますが、不燃材料で覆えば木造でも構いません。

更に、防火地域内において看板や広告塔を建築物の屋上に設ける場合、または高さ３ｍを超えるものを設ける場合は、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければなりません。この規定は防火地域のみにおける規定で、準防火地域には適用されない点にも注意しておいてください。

日影（にちえい）規制とは、住宅地の中高層建築物が周囲の敷地へ落とす日影を一定時間以内とするための高さに関する制限です。

中高層建築物によって冬至日に一定時間以上日影となる部分を、敷地境界線から一定の範囲内におさめることで、日照の確保を目的としています。

ここでの宅建士試験出題ポイントは、日影規制は商業地域、工業地域、工業専用地域以外の全ての用途地域内で適用され、第一第二低層住専では軒の高さ７ｍ超または地階を除く階数が３以上の建築物に、第一第二中高層住専・第一第二住居・準住居・準工業では高さ10ｍ超の建築物に適用されるということです。

同一敷地内に２つ以上の建築物がある場合は、それらの建築物を１つの建築物とみなして日影規制が適用されます。また、建築物の敷地が道路、水面、線路等に接する場合、日影規制は緩和されます。

北側斜線制限とは、北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配（角度）」によって規制される高さに関する制限です。

北側の隣人の日当たりを考慮し、南からの日照を確保するために建築物の高さを規制し、北側隣地境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線（＝北側斜線）の範囲内で建築物を建てることを目的としています。

ここでの宅建士試験出題ポイントは、北側斜線制限は、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域に適用されますが、第一種・第二種中高層住居専用地域で日影規制の対象となる建築物には北側斜線制限が適用されないということです。

隣地斜線制限とは、隣地の境界線を起点として、「高さ」と「斜線の勾配（角度）」によって規制される高さに関する制限です。

建築物を真横から見たとき、空間を斜線で切り取ったような形態に制限することから斜線制限と呼ばれます。通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことを目的としています。


ここでの宅建士試験出題ポイントは、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域において隣地斜線制限は適用されないという一点です。10ｍまたは12ｍという厳しい高さ制限があるため、隣地斜線制限を適用する意味がないということです。

道路斜線制限とは、前面道路の反対側の境界線から建築物の上空に向かって斜線を引き、その斜線内の範囲でしか建築物を建てられないとする規制を言います。

道路斜線制限は、都市計画区域および準都市計画区域内であれば、全ての用途地域内において適用され、用途地域の指定のない区域にも適用されます。