2019年05月24日

補助的地域地区の宅建士試験対策

◆用途地域内にのみ定められる補助的地域地区

特別用途地区=環境保護や土地利用の増進を図る
特例容積率適用地区=都心部の高度利用を図る
高層住居誘導地区=用途地域ごとに容積率制限等を定める
高度地区=建築物の高さの最高限度または最低限度を定める
高度利用地区=容積率の最高・最低限度建蔽率の最高限度建築面積の最低限度壁面位置を定める


◆用途地域外でも定められる補助的地域地区

特定街区=容積率、建築物の高さの最高限度、壁面位置を定める
防火・準防火地域=重要なので後述
景観地区=市街地の美観(人工美)を維持するため地方公共団体の条例で建築構造等が制限される
風致地区=市街地の風致(自然美)を維持するため地方公共団体の条例で建築行為等が制限される


takkeninpri at 16:59|PermalinkComments(0)

2019年05月21日

地区計画の宅建士試験対策

地区計画とは、地区の課題や特徴を踏まえ、建築物の建築態様やその他施設の配置等から見て、住民と区市町村とが連携しながらその区域の特性にふさわしい街づくり(整備、保全)を行うための計画を言います。

住民参画のまちづくり
量から質へのまちづくり
個性あふれるまちづくり
…etc

地区計画は、市町村長へ計画を届け出て、市町村が定めます。用途地域が定められていない土地区域のうち、一定区域にも定めることができますが、準都市計画区域に地区計画を定めることはできません

地区計画には、容積率の最高・最低限度等を定めた地区整備計画を立てることができますが、地区整備計画が定められている区域内において建築物の建築等を行おうとする者は、当該行為に着手する30日前までに市町村長に届け出る必要があります。


takkeninpri at 15:06|PermalinkComments(0)

2019年05月18日

宅建士試験合格法 - 初めに -

宅建士試験合格に必要なものとは何でしょう?


法令上の制限を解説する合間に、宅建士試験に合格する方法をご紹介します。


当ブログ管理人は、宅建合格インプリンティングというご質問が無制限に可能な宅建士教材の販売に16年間(2019年時点)携わっていますが、分からない箇所のご質問だけでなく、宅建合格へのアドバイスもたくさん問われます。

思うように覚えることができていない方、合格には程遠そうな方には共通点があります。それは、一言で言ってしまえば「効率が悪い」勉強をしているということです。そういった方々がそれまでの「普通」の勉強方法を捨て、勉強方法を変え、宅建合格を勝ち取ったときの喜びは私も感慨深いものがあります。

宅建士試験合格に必要なものとは、分かりやすく整理された基本書でしょうか?しっかりと重要問題が取捨選択された問題集でしょうか?もちろんそれらも合否に影響しますが、勉強の仕方が間違っていたら台無しです。間違った勉強法では、どんなに素晴らしい宅建士教材でも効果が薄くなります。

勉強とは要領です。ちょっとした違いで、勉強は大きく変わります。


これから法令制限の勉強の合間に、効率の良い宅建合格法 もご紹介していきたいと思いますのでご期待ください!

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takkeninpri at 15:14|PermalinkComments(0)

2019年05月16日

市町村による都市計画

市町村が定める都市計画は、議会で定められた市町村建設に関する基本構想に即し、都道府県が定めた都市計画に適合したものでなければなりません。市町村が定めた都市計画と都道府県が定めた都市計画が抵触する場合、抵触部分は都道府県が定めた都市計画が優先します。

市町村が準都市計画区域内で都市計画を決定する場合、都道府県知事に協議し、町村はその同意を得なければなりません。市は協議のみで足ります。

市街地開発事業に関する都市計画は都道府県が定めるのが原則ですが、政令で定める小規模な土地区画整理事業等は市町村が定めることができます。


takkeninpri at 14:58|PermalinkComments(0)

2019年05月15日

都道府県による都市計画

都市計画とは、都市の将来あるべき姿(人口、土地利用、主要施設等)を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことである。・・規定通りだと堅苦しいですが、特に補足はいりませんね。

都道府県は、関係市町村の意見を聴き、また一定の場合は国土交通大臣に協議し、その同意を得て都市計画を決定します。都市計画を決定する際、都道府県は公告を行い、これに対して関係市町村の住民および利害関係人は意見書を提出することができます

また、都道府県は、関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、将来多くの建築が行われるであろう、または既に行われている区域を準都市計画区域に指定することもできます。


takkeninpri at 16:16|PermalinkComments(0)

2019年05月12日

都市計画区域の宅建士試験対策

都市計画として計画的な街づくりの方法を規定し、街づくりを行う場所を指定する法律を都市計画法といい、街づくりを行う場所を都市計画区域といいます。

都市計画区域は行政区画と関係なく定められ、積極的に開発を行っていく「市街化区域」(既に市街地またはおよそ10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る)と、開発を抑える「市街化調整区域」に分けられます。

市街化区域と市街化調整区域を分けられていることを区域区分、区分することを線引きといい、区域区分は都道府県知事が定めます(複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定)。区域区分は義務ではありませんので、全ての区域が区分されている必要はありません。

学校等の都市施設はどちらの区域内にも定めることができ、都市計画区域内ならばどちらかに定められていない区域でも、道路・公園・下水道は必須となります。


takkeninpri at 15:45|PermalinkComments(0)

2019年05月10日

事後届出と事前届出の比較

出題可能性の低い事前届出ですが、10年に1~2回、事後届出との違いを問う問題が出題されますのでチェックしておきましょう。

事後届出=権利取得者が行う
事前届出=契約の両当事者が行う

事後届出=土地利用目的についてのみ審査される
事前届出=土地利用目的と予定対価額について審査される

事後届出=再度の届出をすることがない
事前届出=土地利用目的や予定対価額を変更する場合は再度の届出を要する(減額変更は再度の届出不要)

事後届出=都道府県知事が土地利用目的について勧告する場合、届出から3週間以内に行う
事前届出=都道府県知事が土地利用目的について勧告する場合、届出から6週間以内に行う

事後届出=都道府県知事より土地利用目的について助言を受ける
事前届出=都道府県知事より助言を受けることはない


takkeninpri at 14:59|PermalinkComments(0)

2019年05月09日

届出対象面積

事後届出・事前届出が必要となる「一団の土地」

事後届出=
市街化区域 2,000㎡以上
市街化調整区域 5,000㎡以上
市街化区域以外の都市計画区域 5,000㎡以上
都市計画区域外 10,000㎡以上


注視区域の事前届出=事後届出と同じ
監視区域の事前届出=都道府県の規則による

規制区域における許可=面積要件なし

以上」なのか「超」なのか、「以下」なのか「未満」なのかを意識して覚えるよう心がけてください

・市街化区域において、AがBの有する2,000㎡の土地所有権を移転する売買契約を締結した場合、事後届出を要するのは権利取得者であるAのみです。

・市街化区域において、1,000㎡ずつ2筆に分けて登記されている土地を、ABそれぞれに所有権を移転する契約を締結した場合、A及びBは事後届出をする必要はありません。

・市街化区域において、3,000㎡の土地をABが持分均一で共有している場合、Aから持分を売却してもらう者は事後届出をする必要はありません。

・市街化区域において、所有者が異なる隣り合った1,000㎡の2つの土地を、計画的に両方取得しようとする者は、それぞれの取引で事後届出をする必要があります


takkeninpri at 12:02|PermalinkComments(0)

2019年05月07日

事後届出の宅建士試験対策

事後届出とは、権利取得者 が、一団の土地に関する権利 を、対価を得て、売買等の 契約により移転・設定 する場合に、都道府県知事に土地の利用目的などを届け出る制度をいいます。

・ 権利取得者=買主など
・ 一団の=取引の目的である土地が数個ある場合、個々の土地が隣接していて、かつ、その全部につき取引する目的があれば一団といえる
・ 土地に関する権利=所有権、地上権、賃借権など(抵当権の設定は含まれない点に注意)
・ 対価を得て=売買、交換、対価のある地上権や賃借権の設定など(相続や時効取得は含まれない点に注意)


takkeninpri at 16:36|PermalinkComments(0)

2019年05月06日

届出制の種類

国土利用計画法では、3種類の届出制を設けています。

1.事後届出制
2.注視区域内における事前届出制
3.監視区域内における事前届出制

宅建士試験において、この中でぶっちぎりに重要なのは「事後届出制」です。毎年出題されると思ってください。事前届出制は10年に1~2回の出題ですので、事後届出制と異なる点を軽く押さえておいてください。

超重要な事後届出制の中身に入っていく前に、あまり重要ではありませんが、注視区域と監視区域とは何なのか触れておきましょう。

注視区域=一定期間内に社会的事情等により相当な程度を超えて地価が上昇し、または上昇するおそれがあるため、適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがある区域。
監視区域=地価が急激に上昇し、または上昇するおそれがあるため、適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがある区域。


takkeninpri at 12:04|PermalinkComments(0)