2019年06月24日

道路とは?

宅建士試験でいう道路とは、「建築基準法上の道路」を指します。

建築基準法の道路=道路法による道路のうち、幅員4m以上のもの。地方の特殊性により6mとされる場合もあります。また、幅員4m未満であっても、一定要件を満たし、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます(=2項道路)。

2項道路は、道路の中心線から水平距離2m後退した線が道路の境界線とみなされます。

原則として建築物は道路内に建築することはできませんが、地盤面下に設ける場合(地下商店街など)は、建築審査会の同意や許可不要で建築することができます。また、公益上必要な建築物(交番や公衆便所など)で特定行政庁が通行上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可を受けたものも、道路内に建築することができます。

私道を廃止または変更する場合、私道に接する敷地に与える影響次第で、特定行政庁はその廃止や変更を禁止、制限することができます。

takkeninpri at 16:25|PermalinkComments(0)

2019年06月21日

田園住居地域

平成30年度の法改正で追加された「田園住居地域」について補足しておきます。


田園住居地域の追加により、用途地域がそれまでの12種から13種となりました。用途制限では、第二種低層住居専用地域と同じ規制が取られます。


そして田園住居地域に特有の建築物として、次の建築物を建築することができます。

1.農産物の生産、集荷、処理、貯蔵に供するための建築物

2.農業の生産資材の貯蔵に供するための建築物

3.田園住居地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗

4.農業の利便を増進するために必要な店舗(床面積500㎡以内で3階以上部分を当該用途に供するものを除く)

takkeninpri at 15:17|PermalinkComments(0)

2019年06月18日

用途規制の宅建士試験対策

用途地域には、次の13種があります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

どの地域に何を建築することができるのか、宅建士試験でよく出題される用途規制のポイント覚え方をまとめておきます。

【必ず押さえる】
保育所はどこでも建築できるが、幼稚園は工業・工業専用地域では不可
診療所はどこでも建築できるが、病院は低層住居専用・工業・工業専用地域では不可
住宅・図書館・老人ホームなどは、工業専用地域のみ不可
小中高校は低層住居専用で建築できるが、高等専門学校と大学は不可
店舗と飲食店は、規模に関わらず第一低層住居専用・工業専用地域では不可

【できれば押さえる】
映画館は近隣商業・商業・準工業地域で建築でき、200㎡未満なら準住居地域でも建築可
ボーリング場やプールなど遊び関連は、全ての「専用」と付く地域で建築不可
パチンコ店や麻雀店などギャンブル関連は、全ての「専用」と第一種住居地域で建築不可
カラオケボックスは、全ての「住居専用」と第一種住居地域で建築不可


takkeninpri at 15:25|PermalinkComments(0)

2019年06月14日

建築基準法とは?

ここから建築基準法に入っていきます。

建築基準法とは、建築物に関する最低限の基準を定めることで、建築物利用者や近隣住民の生命や財産を保護するための法律です。宅建士試験で出題される建築基準法は、集団規定(原則として都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用)として用途規制道路に関する制限建蔽率と容積率高さに関する制限、そして単体規定(全国で適用)として敷地や建築物に関する規定があります。

宅建試験で単体規定はほとんど出題されません。宅建試験で重要となるのは、集団規定と、建築基準法に違反した建築物の建築を防止するための建築確認、そして建築基準法も絡んでくる防火地域と準防火地域です。これらの中から2~3問が出題されると考えておいてください!

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takkeninpri at 14:43|PermalinkComments(0)

2019年06月11日

許可が不要な開発行為

本来は開発許可が必要な行為でも、次の場合は例外的に許可が不要となります。ここはとても重要で、宅建士試験でも頻出分野となります。

図書館、博物館、公民館、変電所、鉄道施設などの開発行為=幼稚園や学校は許可が必要です。

・都市計画事業や土地区画整理事業の施行として行うもの=国や都道府県が開発行為を行う場合、国または都道府県の機関と都道府県知事との協議によって、開発許可があったものとみなされます

・農林漁業用建築物=市街化区域では1,000㎡未満のものに限られます。農業を営む者の居住の用のために行う開発行為は許可不要ですが、農産物の加工のための建築物は許可が必要となります。


takkeninpri at 10:37|PermalinkComments(0)

2019年06月07日

開発許可を受けた土地の建築物

開発許可を受けた土地は、開発工事完了の公告があるまで、原則として建築物の建築、特定工作物の建設をすることができません。ここでは例外が重要です。

開発行為に関する工事完了の公告前でも建築等ができるケース
1.開発行為に関する工事用の仮設建築物
2.都道府県知事が支障なしと認めた建築物
3.開発行為に同意していない者が建築する建築物

この3つは必ず覚えておいてください。

尚、開発行為に関する工事完了公告後の用途地域外(市街化調整区域)における開発許可を受けた土地は、都道府県知事が許可した場合を除き、当該開発許可にかかる予定建築物以外の建築をしてはなりません。用途地域内の土地であれば、用途規制に反しない限りで建築物を建築することができます。

takkeninpri at 14:22|PermalinkComments(0)

2019年06月02日

開発許可を受けることができない例

開発許可を受けることができない者、ケースをまとめておきます。

開発行為を行うために必要な資力及び信用がない申請者(自己の居住用を除く)。
開発区域内に災害危険区域が含まれている場合(自己の居住用を除く)。
用途地域が定められている区域で、予定建築物の用途がこれに適合しない場合。

宅建士試験ではこの3つを押さえておけば大丈夫でしょう。


takkeninpri at 14:26|PermalinkComments(0)

2019年05月31日

開発許可を受けた工事の完了

開発許可を受けた工事が完了した場合、開発許可を受けた者は、工事が完了した旨を都道府県知事に届け出ます

工事完了の届出を受けた都道府県知事は、その工事内容を検査し、開発許可の内容に適合していれば検査済証を交付し、工事完了の公告を行います。また都道府県知事は、用途地域の定められていない区域について開発許可をする場合、建蔽率や容積率等に関する制限を定めることもできます(開発登録簿に登録します)。


takkeninpri at 14:03|PermalinkComments(0)

2019年05月28日

開発許可の申請

開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発許可の申請は必ず書面で行い、開発許可申請書には、開発地区予定建築物等の用途・設計・工事施行者等を記載し、変更する際にも都道府県知事の許可が必要となります。

開発許可の申請があった場合、都道府県知事は、許可不許可に関わらず、遅滞なく申請者に文書で通知を行い、開発を許可した土地について、一定事項を開発登録簿に登録しなければなりません。

また、開発行為を行おうとする者は、開発区域内の土地権利者等の相当数の同意が必要となります。同意のみで、所有権を取得する必要はありません。

開発区域内に既に存在している公共施設の管理者とも協議し、その同意を得たことを証する書面を申請書に添付する必要があります(将来的に設置される公共施設は、管理者との協議の経過を示す書面のみで足ります)。尚、開発行為により公共施設が設置されたときは、別段の定めがある場合を除き、当該公共施設が存する市町村の管理に属することになります。


takkeninpri at 15:36|PermalinkComments(0)

2019年05月26日

開発行為の宅建士試験対策

ここから、法令上の制限で、いえ、宅建試験で超重要な『開発許可』に入っていきます。まずは、開発許可の対象となる開発行為とは何なのかを押さえておきましょう。

開発行為とは、建築物の建築及び特定工作物の建設のために行う土地の区画形質の変更をいいます。

特定工作物=
第一種特定工作物(コンクリートプラントなど)
第二種特定工作物(面積不問でゴルフコース1ヘクタール以上の運動施設・レジャー施設・墓園など)

区画形質の変更=
「区画」の変更(土地の区画を形成する道路等の公共施設を新設・廃止・移動することで区画を変更すること)
「形」の変更(土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること)
「質」の変更(山林等の宅地以外の土地を宅地にすること)

単に土地の合筆や分筆は、区画形質の変更に該当しません。建築物の建築であっても、土地の区画形質の変更を伴わない場合は、開発行為に該当せず、開発許可は不要となります。


takkeninpri at 14:23|PermalinkComments(0)