2019年09月21日

防火地域の宅建士試験対策

防火地域内では、地階を含む階数が3以上または延べ面積が100㎡を超える建築物は、原則として耐火建築物としなければなりません。ただし防火地域内であっても、延べ面積50㎡以下の平屋の付属建築物で、外壁と軒裏が防火構造の建築物は木造でも構いません。

また、防火地域内にある高さ2m超の門塀も耐火建築物とする必要がありますが、不燃材料で覆えば木造でも構いません。

更に、防火地域内において看板や広告塔を建築物の屋上に設ける場合、または高さ3mを超えるものを設ける場合は、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければなりません。この規定は防火地域のみにおける規定で、準防火地域には適用されない点にも注意しておいてください。

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2019年08月13日

防火・準防火地域の概要

防火地域、準防火地域とは、建物が密集する都市部(=市街地)において、万が一火災が起きてしまったときに、できる限り火災の危険を防除するため都市計画法で定められた地域をいいます。

火事の延焼を防ぐため建物の密集地などに、火災の際に消防車などの緊急車両の通行を妨げないよう幹線道路沿いなどに定められます。

これらの地域に家を建てる場合、家の構造や材料に一定の条件がつけられます。宅建士試験で出題されるその条件について、次回よりまとめていきます。


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2019年08月03日

日影規制の宅建士試験対策

日影(にちえい)規制とは、住宅地の中高層建築物が周囲の敷地へ落とす日影を一定時間以内とするための高さに関する制限です。

中高層建築物によって冬至日に一定時間以上日影となる部分を、敷地境界線から一定の範囲内におさめることで、日照の確保を目的としています。

ここでの宅建士試験出題ポイントは、日影規制は商業地域、工業地域、工業専用地域以外の全ての用途地域内で適用され、第一第二低層住専では軒の高さ7m超または地階を除く階数が3以上の建築物に、第一第二中高層住専・第一第二住居・準住居・準工業では高さ10m超の建築物に適用されるということです。

同一敷地内に2つ以上の建築物がある場合は、それらの建築物を1つの建築物とみなして日影規制が適用されます。また、建築物の敷地が道路、水面、線路等に接する場合、日影規制は緩和されます。


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2019年07月24日

北側斜線制限の宅建士試験対策

北側斜線制限とは、北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配(角度)」によって規制される高さに関する制限です。

北側の隣人の日当たりを考慮し、南からの日照を確保するために建築物の高さを規制し、北側隣地境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線(=北側斜線)の範囲内で建築物を建てることを目的としています。

ここでの宅建士試験出題ポイントは、北側斜線制限は、第一種・第二種低層住居専用地域第一種・第二種中高層住居専用地域田園住居地域に適用されますが、第一種・第二種中高層住居専用地域で日影規制の対象となる建築物には北側斜線制限が適用されないということです。

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2019年07月20日

隣地斜線制限の宅建士試験対策

隣地斜線制限とは、隣地の境界線を起点として、「高さ」と「斜線の勾配(角度)」によって規制される高さに関する制限です。

建築物を真横から見たとき、空間を斜線で切り取ったような形態に制限することから斜線制限と呼ばれます。通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことを目的としています。


ここでの宅建士試験出題ポイントは、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域において隣地斜線制限は適用されないという一点です。10mまたは12mという厳しい高さ制限があるため、隣地斜線制限を適用する意味がないということです。

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2019年07月18日

道路斜線制限の宅建士試験対策

道路斜線制限とは、前面道路の反対側の境界線から建築物の上空に向かって斜線を引き、その斜線内の範囲でしか建築物を建てられないとする規制を言います。

道路斜線制限は、都市計画区域および準都市計画区域内であれば、全ての用途地域内において適用され、用途地域の指定のない区域にも適用されます。

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2019年07月13日

高さに関する制限

宅建士試験で出題される、建築物の「高さに関する制限」について見ていきますが、出題頻度は高くない上に難問も出題しやすいところとなっています。

ここは基本的な重要事項だけを確実に押さえて、消去法で正解できればラッキーというスタンスで十分です。

高さに関する制限には、道路斜線制限隣地斜線制限北側斜線制限日影規制 があり、各出題ポイントについてご紹介していきます。


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2019年07月08日

容積率の宅建士試験対策

容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積の割合をいい、都市計画により指定された用途地域によって上限が決められており、更に地区計画によって制限を受ける場合があります。また、用途地域無指定区域における容積率は、特定行政庁により指定されます。

建蔽率とは違い、前面道路の幅員に応じて制限を受けることがあり、前面道路が複数ある場合は最大のものが幅員として採用されます。

前面道路の幅員が12m以上である場合は、都市計画で定める数値が容積率として採用され、住居系用途地域内において幅員が12m未満である場合の容積率の最高限度は、前面道路の幅員に4/10を乗じた数値と都市計画で定められた数値を比較して小さい方が採用されます(前面道路が4mの場合、4×4/10=16/10で容積率160%)。住居系用途地域以外で12m未満の場合は、同様に6/10を乗じた数値と都市計画で定める数値を比較します。

建築物の地階で住宅の用に供する部分の床面積について、当該建築物の住宅の用に供する部分の床面積合計の1/3を限度として、容積率に係る建築物の延べ面積に算入されません。更に共同住宅の共用廊下、共用階段、エレベーターの籠は、延べ面積に全く算入されません。


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2019年07月03日

建蔽率の宅建士試験対策

建蔽率とは、建築物の建築面積に対する割合をいい、建築面積÷敷地面積で求められ、最大は10/10となります。日照や風通し、延焼防止を図るために定められます。尚、平成30年の改正により、「建ぺい率」から「建蔽率」と漢字表記になりました。

用途地域における建蔽率は一定数値の中から都市計画により指定され、用途地域の指定がない地域における建蔽率は特定行政庁が指定します。

特定行政庁が指定した角地内の建築物、防火地域内の建築物は、原則として建蔽率制限が1/10緩和されます。建蔽率が8/10とされた地域内における防火地域内の耐火建築物には、建蔽率制限が適用されません。

尚、前面道路の幅員に応じて建蔽率が影響を受けることはありませんので、容積率としっかり区別しておいてください。

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2019年06月29日

接道義務の宅建士試験対策

都市計画区域および準都市計画区域内の建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これを、接道義務 といいます。

ここで宅建士試験に出題されるのは例外です。
広い敷地にある建築物など、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可を受けたものについては、接道義務に従う必要はありません。また、自動車専用道路も接道義務の対象とはなりません。

地方公共団体は、必要があると認めるときは、接道義務についての制限を付加することができます。より厳しく加重は可能ですが、緩和することはできませんので注意してください。

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